曾经有业内人士说，“房产开发的过程就是开发商资金运作的过程”，货币紧缩政策一出，可以说是扼住了开发商的咽喉。那么，在一个常规的楼盘开发过程中，资金运作到底是怎样一个流程？银行的钱又在多大程度上左右着开发商的开发进度呢？在银行从事房地产信贷多年的杜先生给记者讲述了基本的过程。

　　杜先生介绍说，一个楼盘开发之初，开发商首先会了解地皮的地段、环境、限高等基本情况和指标，计算预期开发费用与收益，评估地皮价值和开发利润，然后通过招标拿地和土地局签订用地协议， 之后开发商联合策划公司、设计院对项目进行规划，最后将规划资料提交政府监管部门审批。“在这些流程中，银行是不会提供贷款的，因为开发商没有东西可以质押给银行，银行会考虑风险。根据规定，开发商是需要自筹资金35%的”，杜先生告诉记者。

　　杜先生介绍，在开发商购买了土地，等待职能部门审批拿到“五证”之前这段时间，是“钱最紧”的时候。

　　这个时候，许多中小开发商已经花掉了大半自有资金，而银行贷款只有在建筑用地规划许可证、建筑工程许可证、土地证、开工证这“四证”都拿到的时候才能放。眼看进度受阻，实力小的开发商会求助于投资公司、典当行等民间融资机构用以救急，“一般时间不会太长，最长三四个月，利率非常高，年化利率达到30%-40%的都有，这就是俗称的‘过桥贷款’”。杜先生告诉记者，说是开发商要具备自有资金35%以上，其实好多中小开发商根本达不到，“开发商70%的开发款项都来自银行和民间融资渠道。”

　　杜先生表示，一般开发商在拿到土地、建筑工程许可两个证的时候，就可以到银行跑贷款的事项了，等到证件全了，银行就会以土地作为抵押物，经评估公司评估后，向开发商发放贷款。“银行放贷的总额最高是抵押物评估价值的70%，利率是在央行规定的基准利率基础上上涨10%-50%，根据开发商信誉和实力而定。而这些钱一般不会也一次给开发商，要分两到三次给，首次给五到六成。”至于开发商的还款期限，杜先生说，一般两三年，就是从开发到销售完毕期间，“到期还不了，除了利息还要缴纳罚息，不过开发商如果钱紧的话，一般可以申请延长时限，一般是延长贷款时间的一半，比如两年延长一年，三年延长一年半。”

　　此后，当楼盘项目建筑进度达到1/3之后，开发商可申请预售许可证，之后开始公开发售，竣工后分步验收。而这个楼盘项目的住房按揭贷款，作为回馈开发商大都会交给自己做项目贷款的银行来做，因为“这基本是没有风险的优质业务”。

　　到了销售环节，如果项目迟迟销售不出去，没有回款用来还银行的项目贷款，开发商的机会成本、财务成本和公司运营成本会随着时间延长而大大增加，这个时候，开发商会迎来第二次“钱紧”。“可以说，90%以上的开发商需要银行贷款来进行项目开发，离开了银行贷款，许多中小开发商可能会倒下，即使是有实力的大开发商，其开发进程也会大打折扣，”杜先生说。

　　表情 货币紧缩下开发商、银行两头着急

　　眼下，在市场观望气氛浓重、交易寡淡的情况下，无论处在那个环节的开发商，都感到了钱紧的难受。

　　有媒体报道，近期广州开发商竞相推出“分期首付”、“零首付”的营销口号。监管部门经过调查发现，这是开发商用自有资金为客户垫付的首付款，并没有出现挪用银行贷款为客户垫支的情况。记者以购房者的身份，致电省内一些正在销售的楼盘时，暂未发现有类似情况出现。

　　但是这种销售模式，已在我省房产界、金融界引起了不小的震动。业内专家认为，在楼市低迷的情况下，分期首付就是银行代替开发商“饮鸩”。因为这种分期首付类似于美国的次贷，变相降低了首付门槛，从而加大了银行的风险，同时也架空了“房贷首付至少三成”的政策，应该引起相关部门警惕。

　　开发商难受，实际上银行也急，因为目前存贷差还是银行的主要利润来源。数据显示，利息差收入占国内银行机构主营业收入的绝大部分，四大商业银行平均在90%左右，股份制商业银行平均在80%左右。

　　银行一方面要遵守央行的货币紧缩政策，一方面又要为自己的利润担忧。记者采访中了解到，目前我省银行虽在严格执行第二套房房贷政策上，有松动，但也有银行通过，“现金回馈+循环贷款”等多种手段，使第二套房的房贷成本降下来，力求增加贷款业务。