在股份制银行中，招商银行  （600036 股吧,行情,资讯,主力买卖）的房贷业务量仅次于四大国有商业银行，关键就在于其大力开拓了转按揭业务。而在银行房贷总发放量中，2006年转按揭业务占比约为2%，2007年已增至10%以上，其中存在相当部分还款能力较差的客户，一旦其支付能力出现问题，或将引发“类次贷”的风险。

　　转按揭链条上的利益

　　转按揭是银行为尚未还清贷款的房产交易而设立的贷款品种，当上家无力还清贷款时，可将其转移给下家。这时，借款人发生变更，贷款银行则不变。但目前通常所说的“转按揭”则是指非交易性转按揭，其操作手法与上述相反——借款人不变，变更的是贷款银行。

　　在操作中，银行大多会通过房产中介公司推广，后者可拿到一定比例的佣金，其中的部分可能将返还给房贷客户。据悉，一般情况下，房贷客户都有数千元的按揭保险费，加上中介公司的返点，房贷“跳槽”一次会有近万元的收益。

　　转按揭一般伴随着加按揭同时进行，也称为“循环贷”，即按揭业务可以在银行审核的额度内循环使用。比如，估值100万元的房子可获得70万元的按揭额度，客户只贷了50万元，他就可以在任何时候申请剩余的20万元追加贷款。如果房屋估值提高，相应的贷款额度也将提高。

　　按照相关规定，客户要获得余下的追加贷款，必须要有确定的贷款用途，如买车、装修等。但在实际操作中，银行业务员会将所有的材料都准备好，只等届时客户签字。至于最终的贷款用途，银行一般不会追究。

　　招行怎么做转按揭

　　2007年，14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约9000多亿元，其中，股份制商业银行增量达到3000亿元，增幅为60.32%。据悉，房贷比重约占个贷的80%至90%。

　　而在2007年1至11月的个贷增量中，招行为613.64亿元，比期初增幅62.88%，位居第一；兴业银行为607.39亿元，增幅105.33%，排名第二；民生银行为271.43亿元，增幅40.91%，排名第三；中信银行为257.01亿元，增幅58.92%，光大银行为246.17亿元，增幅64.36%，深发展为226.98亿元，增幅73.21%。

　　从个贷余额来看，截至2007年11月末，招行依然居股份制商业银行榜首，达到1589.57亿元，兴业则超越了民生，跃居第二，为1184.04亿元，其后的民生、浦发、中信、光大、深发展、广发银行分别为934.88亿元、807.44亿元、693.2亿元、628.63亿元、537.03亿元、332.07亿元，华夏银行最少，为278.44亿元。

　　在个贷增长中，个人住房抵押贷款的贡献巨大，招银行的转按揭业务则将个人住房循环授信业务和固定贷款利率优惠措施融入进来。

　　其具体操作是：先确定最高贷款额度，第一笔贷款用于清偿原贷款额度，剩余贷款余额客户可随时申请支用，随时归还，已还额度又可循环使用；对原贷款额度，客户可以自行选择是否采用固定贷款利率，高端客户可享受最优惠利率；对原按揭贷款已办理保险的，客户可以和保险公司协商，原保险有效，受益人改为招行，如为金卡和金葵花卡客户或抵押物竣工年限在两年内且贷款时间不长的，还可免除房产强制险。

　　对于清偿在他行的按揭款项，客户可以有两种选择：一种是自行筹资清偿。购房者在取得产权证后，到招行办理抵押贷款，原先在他行的按揭贷款的额度和利率均可享有；另一种是购房者一时无法自筹资金清偿，可由银行提供的担保公司进行阶段性担保，用于清偿他行按揭贷款，待购房者置换出产权证后再办理抵押贷款。

　　但目前大多由银行自己代替担保公司提供垫款，风险控制则通过业务员紧跟的方式来实现。在整个业务流程中，都要由银行业务员操作，客户只需在相关文件上签字，所有的资料也要由业务员保管，客户只能得到复印件。等流程完备以后，才将原始资料交换给客户。