加息后精明还房贷

　　银行人士建议应综合考虑自身情况选择最优还款方式

　　央行7月21日加息之后，按揭买房的市民每月的月供又将增多，尤其对那些刚刚在“均价1.4万元/平米”的时候买了高价房的人来说，更是雪上加霜，因为按1.4万元/平米的均价来算，一套100平米的房子，贷款7成，最少得向银行贷98万元。对目前已贷款的市民来说，如何规划自己的还款计划非常重要，银行人士建议，个人应综合考虑自己的资产、收入预期、家庭和事业发展前景，再决定选择合适的还款方式。

　　月供1年增加6.38%

　　“7月初，我在银行申请贷款时就有点儿担心央行加息，最终还是没能躲过去。”昨日，在银行刚刚申办完放款手续的张先生说，他7月初通过中介在莲塘买了套房子，贷款80万元，由于过户、抵押需要一段时间，银行到昨天才放款，因此张先生直接就遭遇了新的利率。8月26日，张先生要按5858元来还月供，而按原利率，他的月供只有5787元，月供上涨71元。“虽然月供增加71元不算多，但如果未来再有几次加息，每月的月供就要多得多了。”他说。

　　7月21日，央行在年内第三次加息，个人住房按揭普遍采用5年以上的贷款基准利率从7.20%提高到7.38%，上调0.18个百分点。由于央行规定个人房贷利率最低可按基准利率0.85倍执行，加息后，只要没有不良信用记录的市民，可按最优惠利率即6.273%来计算利息，加息后，利率比调整前增加0.153个百分点。

　　如按最优惠利率来计息，以总额100万元、20年期的房贷为例，按等额本息还款方式算，加息前利率为6.12%，每月月供7233.72元，而按新利率6.273%算，每月月供7322.7元，每月月供增加88.98元。不过，央行自去年8月以来已连续4次加息，5年以上房贷基准利率的上调幅度分别为0.45、0.27、0.09、0.18个百分点，累计上调0.99个百分点，最优惠利率上调0.8415个百分点，同样一笔20年期的100万元贷款，去年7月每月月供有6883.4元，1年之后的月供就增加了439.3元，增幅达6.38%。

　　税费转嫁计入房贷

　　“与现在贷款买房的市民相比，在2007年前已买房的市民，央行此次加息对他们的还贷不会构成过大压力。”一位银行人士称，2006年深圳的房子均价还在1万元左右，一套100平方米的房子100万元就差不多可买下，总价少，向银行贷的钱也少。

　　今年以来，深圳房价累计上涨超过50%，一套100平方米的房子，超过150万元以上的价格比比皆是。房价涨了之后，市民不得不向银行申请更多的贷款。同时，由于房价上涨，个人买二手房税费也大幅提高，个人如首付款有限，这些税费将转移到贷款中，还款压力将会加大。

　　二手房增加买方开支

　　据了解，由于二手楼目前普遍按卖方的“实收价”成交，也就是说，与二手房有关的税包括1.5%的契税、5%的营业税、20%的个人所得税，还有3%的中介佣金，这些税费都要由买方承担，对买方来说，这也是一笔很大的开支。

　　今年6月底，吴先生在梅林一村买了套98平方米的二手房，卖方实收价为168万元，仅中介佣金就缴了5万元。“按实际成交价来缴契税、营业税及个人所得税，这部分税款就超过30万元，再加上其他一些费用，这个房子我实际上差不多花了200万元才买下来！”吴先生说，他买房前准备了70万元首付款，原以为贷100万元就差不多了，但最终多贷了30万元，这样一来，每年要多付不少利息。