融资的市场化的发展因为一定程度上降低了客户的购房成本　　

　　“购房前期每月低月供，后期一次性还清贷款”——这种在国外已经很成熟的“气球贷”在2月中旬登陆中国，第一家推出该项创新服务的是深发展。该产品于2月中旬在深发展下属的19家分行同步发行。购房者在申请住房按揭贷款时，以较短期的贷款利率计算利息还银行，却以较长的期限来还款，减轻初期的还款压力，而在最后一次性全额提前还贷。这是专为有提前还贷意愿的客户设计的一种更省利息的方式。

　　一般情况下，个人买房向银行贷款，月供多少是按实际贷款期限来计算的。如向银行申请一笔30年期的住房按揭贷款，只能按照30年计算每期的月供。由深发展推出的这款新产品则改变了这种月供方式。购房者在申请5年期的住房按揭贷款时，可以选择与银行约定的期限(如10年、20年或30年)来计算月供，很大程度上减轻了贷款初期每月的还款压力。

　　客户如果申请一笔50万元住房按揭“气球贷”，期限5年，可以和银行约定选择按照30年的月供计算期计算每月还款额，月供只需2841元，在5年末贷款到期日一次性偿还剩余本金和利息共463068元。比传统30年期房贷5年后一次性提前还贷的方式省出利息7672元。这里每个月的还款金额就完全等同于一个30年的房贷贷款，就是30年的房贷月供是多少，在5年的“气球贷”里面就交多少。

　　在目前贷款利率不断提高的环境下，约有42%的房贷客户会考虑在贷款期限内提前还贷。在贷款初期，为避免较大的月供压力，大部分房贷客户往往选择20年乃至30年期限的贷款，随着收入的增加或转卖房产等原因，大约5年-8年左右的时间就会提前将贷款还清。但目前银行的提前还贷手续比较烦琐，有的银行按规定还要交纳一定的费用。“气球贷”就是在这种形势下“应运而生”了。

　　“气球贷”并不适合所有人。因为选择这种贷款的末期压力较大，需要一次性偿还较大的剩余本金和利息，而选择30年期普通贷款则可灵活地选择是否或何时提前还贷。购房者在贷款时应充分考虑这个问题。

　　然而，深发行的下列举措似乎更具有诱惑力：它为贷款者提供了“气球贷”到期再融资的服务。只要客户在贷款期限内还款记录良好，收入稳定，用于抵押的房产没有出现任何纠纷，便可以在不需增加任何费用的情况下获得该行的再贷款服务，这样节省的利息就非常可观。

　　当贷款到期时，如果购房者没有按照他的预期，可以将他的全部贷款还掉，这时候深发展会为他们安排再融资的选择。一方面可在深发展继续做他的按揭贷款；另一方面也可以转到其他银行，享受其他行的产品。这里存在一个到期再融资门槛的问题，如果用于抵押的房产出现纠纷等问题或者购房者没有每期按时还款，这样就可能因为得不到银行的再融资便利而处于非常尴尬的境地。

　　深发展人士表示，例如，你计划持有你的房产短于5年，这样的情况下，你是完全可以选择一个5年期“气球贷”的。或者，如果你预期在5年之内收入将会有大幅的提高，也就是说在5年之内你很有可能把你的贷款全部还掉，但是现在又不允许你付一个按5年期计算的很高的月供，你也是目标客户之一。又或者，如果你的收入是非常不规则的，你每个月收入比较低，但是可能年底的时候会有大笔的奖金，这样的话，由于你每个月的收入不足以负担5年很高的月供，你也适合于“气球贷”。再者，如果你有远见地预计到中国的利率市场化的进程会不断的加快，那么你可以预见到在今天竞争非常激烈的环境下，很多的银行会不断地推出各种各样的新的满足于大家新需求的个贷产品，你很有可能在5年之内把你的贷款转到其他行去，如果客户有这样的需求，都是银行要吸引的客户。

　　央行对于不同期限贷款的利率和浮动区间都有明确的要求，“气球贷”在非续贷情况下是完全符合规定的。而一旦客户信用记录良好，抵押住房又不存在任何问题，在续贷时并不需要承担额外的成本。如果是期限为30年的贷款，相当于购房者只承受5年期贷款的利息负担。这被很多人认为是深发行在通过变相地降低利率来争取客户，因为深发展很早就把未来的发展方向定位为以零售为主攻方向。要完成这个战略转型难免就要与其他银行进行激烈的客户争夺。这种竞争的结果当然会使客户受益。可以设想，随着这种竞争的升级，市场一定会越来越有利于金融消费者。