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理财支招：农行理财师教您盘点个人房贷(图) |
| www.cnfol.com 2006年01月06日 16:10 厦门日报 |
叶玲，厦门农行理财中心经理，大学本科学历，13年金融从业经历，中级经济师，美国注册财务策划师(RFP)。
从2006年1月1日起，银行全面执行统一的房贷利率新标准，我市各家商业银行也相应调整了部分贷款人的月还款额。对不少市民来说，供房是个人及家庭的一大笔支出。因此，岁末年初个人在做年终总结和新年计划的同时，有必要给自己家庭的按揭贷款做一番盘点。那么该如何盘点个人房贷呢？我们今天邀请厦门农行理财师叶玲为您支招。
个人房贷要“心中有数”
叶玲说，个人房贷首先要“心中有数”，这个“数”可分解为三点：
1、按揭余额还有多少，个人或者家庭的负债状况如何。
2、回顾并检视过往一年的还款记录。厦门农行对还贷记录良好的客户仍执行优惠的下限利率，五年期以上的执行新的基准利率6.12%下浮10%即5.508%；但若在2005年有连续三期以上或累计六期以上不良还款记录，且在2005年3月17日前办理按揭贷款的购房者可要有增加月供的心理准备了，因为从2006年1月开始，此类客户将按商业性基准利率还款，享受不到下浮10%的优惠利率。此时，个人信用状况就直接体现在金钱上了，所以保持良好的信用记录是非常重要的。
3、清楚2006年每月还款额是多少。如果客户是在2005年3月17日之后办理按揭贷款的，月付将不变；而其他按揭购房者月付可能略有增加。以余款30万元剩余期限10年的商业按揭贷款为例，按照优惠利率5.508%计算，明年月供为3256.98元，比利率调整前的5.31%增加29.36元，按基准利率6.12%计算，月供将增加121.10元。年限越长，增加额也越多。
还贷方案要“因人而异”
“心中有数”之后，便可根据自身的实际情况，结合个人或家庭的消费水平，临时筹措现金的能力，对未来收入的预期以及对风险的偏好程度和承受能力等种种因素对未来的还贷方案进行规划并选择执行。
叶玲举王先生为例，看看在新利率实施后，哪种方案更适合您。
案例：王先生于2005年1月办理商业性按揭贷款(属于利率调整范围)，采用等额本息还款方式，现贷款余额50万元，还有15年还款期，现有10万元存款可用。
选择一：不提前还款，保持现状
对于王先生来说，年利率为5.31%时，月还款额为4035.18元，总利息支出为226332.42元。
利率上调至5.508%后，月还款为4087.54元，总利息支出235757.24元。通过对比可以看出，利率上调后，王先生如果保持现状，则每月月供需增加52.36元，相对应的利息增加9424.82元。
叶玲建议：此种方式适用于手中无太多闲钱、但收入稳定的家庭。
选择二：提前还一部分，缩短贷款年限，月还款额不变
假设王先生提前还款10万元，相应的贷款年限缩短为11年，这时月还款额基本不变，为4047.18。此时刘先生总支出利息为134227.95元，比年利率提高为5.508%后，不提前还款情况的总利息支出(235757.24元)减少了101529.29元。
叶玲建议：此种方式适用于收入稳定、且手中闲钱充足但没有什么好的投资项目的家庭。
选择三：提前还一部分，贷款期限不变，月还款额减少
假设王先生提前还款10万元，贷款期限不变，此时月还款额为3270.03元，利息总支出为188605.79元，同年利率为5.508%时不提前还款情况的月还款额4087.54元相比较，减少了817.51元，同总利息支出235757.24元相比较，减少了47151.45元。
叶玲建议：此种方式适用于手中有部分储蓄、但预期收入不稳定的家庭。
选择四：不提前还款，缩短贷款期限，月还款额增加
假设王先生不提前还款，缩短贷款年限，降至10年，此时，王先生的月还款额为5428.30元，还款结束时，王先生的利息总支出为151395.54元，与年利率为5.508%时不提前还款情况的月还款额4087.54元相比较，增加了1160.76元，同总利息支出235757.24元相比较，减少了84361.70元。
叶玲建议：此种方式适用于目前手中有部分闲钱、收入有所增加，但考虑短期有投资计划或进一步提高生活质量的家庭。 |
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