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受地产调控影响,银行开始暗降个人房贷门槛 |
| www.cnfol.com 2005年08月31日 08:38 京华时报 陈琰 聂贝妮 |
受房地产宏观调控影响明显减少的个人住房贷款又成为各家银行争食的香饽饽。记者昨天获悉，招行不久前试点推行的个人住房循环授信业务已推广到全国大部分省市分行。而一直稳坐个人住房贷款业务头把交椅的建行也开始通过减免对一手房评估程序等方式来降低个人买房门槛。
银行争抢个人房贷
对以存贷款息差为主要收入来源的国内商业银行而言，今年受到的最大影响之一便是一系列针对房地产行业的调控措施。央行发布的二季度货币政策执行报告显示，截至2005年6月末，个人住房贷款余额为1.74万亿元，同比回落16.38个百分点，个人住房贷款的月增额明显减少。
建行陕西分行个贷中心有关负责人昨天表示，经总行批准，建行陕西分行取消了对一手房的评估和公证程序，该行也是陕西地区首家宣布采取这一举措的商业银行。另外，由于银行的房产评估价值一般都低于交易价值，从这一角度而言，评估程序的取消实际就提高了贷款金额。建行北京分行有关人士也表示，为尽量为买房人提供方便，该行也在一段时间之前取消了对一手房的评估程序。
招行总行个贷中心有关人士则介绍，上个月开始，招行就在几个城市试点推出了个人住房循环授信业务，目前已推广到除北京、深圳、哈尔滨、郑州外的其他省市分行。客户可以其所购住房抵押作最高额抵押，向该行申请一个循环授信额度。在不超过授信期限和可用额度范围内，借款人可向银行多次申请具有明确合法消费用途的个人贷款。招行表示，如果没有政策限制，将在全国范围内推出这项业务。
此外，就在上周，上海各家银行纷纷将住房公积金个人贷款额度从10万元提高到20万元，这实际上降低了买房人的整体贷款利率。
化解开发贷款风险
央行公布的2004年房地产金融报告提供的数据显示，四大行汇总的房地产开发贷款不良率在10%—11%之间；相比之下，个人购房贷款的不良率则较低。
在房地产行业遭遇寒流之时，银行也开始采用控制开发商贷款与个人住房贷款比例的方式来化解风险。
工行总行有关负责人介绍，对开发贷款和个人贷款进行一定比例的控制，可以有效控制房地产贷款的结构性风险。建行有关负责人则认为，将开发贷款与个人住房贷款的比例控制在1∶2是比较合适的，相比于开发贷款而言，个人住房贷款的不良率还不到2%，这部分业务是银行争取的黄金业务。
业内人士透露：通常情况下，银行在给开发商放款前，会跟开发商签署一项封闭协议，要求开发商在出售楼盘时将贷款买房人也带到这家银行来做按揭。通过这一方式，银行在为开发商放款的同时，也笼络了个人房贷业务，是一桩“一举两得”的生意。
按揭风险不可忽视
个人房贷的增长是否可以完全化解房地产贷款潜在的风险？经济学家易宪容认为，在没有解决房价持续高位增长的前提下，被商业银行视为黄金业务的个人住房按揭贷款也存在不容忽视的潜在风险。
易宪容说，虽然目前个人住房贷款的不良率比较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。此外，最高人民法院2004年10月26日发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”相关条款，也加大了个人房贷的法律风险。
易宪容表示，他并不同意央行在2004年房地产金融报告中提到的“与西方发达国家相比，我国居民个人住房按揭贷款规模还偏小”的说法。他为自己提供的论据是，国内居民住房有80%以上都不是真正意义上的商品房，在这一国情下，当前国内居民办理按揭贷款的规模已经不算小。 |
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