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借壳担保连环担保欺瞒进度以求追加贷款 |
| www.cnfol.com 2005年08月27日 09:08 第一财经日报 |
宏观调控下，岌岌可危的开发商资金链不仅和销售放缓有关，一直以来处于潜规则下操作的开发贷款手法正暴露出风险。
“最近，我们老总每天吃药，常常失眠。市场不好，每一个可能出现资金问题的项目都可能令整个公司崩盘。”一个房地产开发公司的内部职工宋行(化名)向记者透露。宋行所在的房地产公司是上海市开发企业排名前十的大型国有房地产开发集团。目前拥有两大子公司和七八个项目公司，同时开发着上海的七八个房地产项目。
项目虽多，但资金链却很脆弱，这是房地产开发企业的通病。这不仅由于单个项目的贷款比例过高，也缘于开发商一直讳言的“连环担保”。“这种操作手法的结局是，项目虽然不能一荣俱荣，但是足可以一损俱损。只要一个项目死了，整个集团公司都可能垮掉。”一位业内人士不无担忧地说。
正常渠道贷款几无可行
正常的贷款渠道正随着贷款要求的不断提高而被堵住。
“我们银行几乎已经不做房地产开发的项目贷款了。不是我们不想做，是央行统一的贷款政策令符合条件的开发商不用贷，没条件的无法贷。”工商银行上海分行一位支行客户经理杨先生表示。因此，尽管近日，上海一些银行明确表示对符合条件的开发贷款给予支持，但是上门求贷者并不多。
银行工作人员的解释是，目前各银行对开发项目贷款的要求是开发商自有资金比例达到35%，同时四证一书齐备。“而如果这些条件都已经达到，这个开发商其实是不用再到银行贷款的。35%的自有资金基本可以保障开发商完成前期动拆迁和办理手续的工作。而建设成本通过建筑商和材料商垫资进入就可以解决。”
然而，这些很多开发商无法达到的“铁规则”，从另一方面却催生了变相贷款的“潜规则”。
借壳担保与连环担保
“现在，很多银行的项目贷款都是处于叫停状态的。我们可以通过借壳担保的方式，为开发商拿到贷款。”程先生说。程先生所在的公司是专门为各类企业提供贷款中介服务的，这其中也包括为房地产开发企业联系贷款。“你直接到银行要贷款肯定要不到，我们却能做到。”而据他坦言，“做到”的办法除了有银行的人脉关系外，还要“作假”：假的财务报表和临时的担保协议。
据银行内部人士透露，目前上海市各银行的贷款政策比较倾向支持中小企业贷款，贷款最高额度是人民币3000万元。而这一政策成为信贷中介们操作借壳担保的一个助力。
程先生透露，以房地产项目的物业作为抵押，可以为一个中小型外贸公司换来担保贷款，而这个外贸公司只是借得的一个壳，这些贷来的资金仍然用于房地产开发。而这种借壳担保如果在多个项目间进行，就构成了房地产开发企业的连环担保。 |
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